近日，建信中关村REIT、华安张江光大园REIT（以下简称华安张江REIT）、中航首钢REIT及华夏越秀高速REIT公布2022年一季度报。根据报告，四只REITs中除华安张江REIT出现季内净利润亏损607.52万元外，其余全部盈利。这几只REITs产品在入市时都以低配售比见证了投资者的热情。
2021年6月21日，9只基础设施REITs产品上市交易，公募REITs正式迎来了发令枪。2021年，共有11只公募REITs产品成功发行，均采用的是“公募基金+ABS”的交易结构。总发行规模达到364.13亿元，募集份额达76亿份，平均发行价格为5.86元。平均派息率达6.53%。战略配售比例整体较高，平均达到67.43%，除华安张江REIT的战略配售比率在60%以下，其他产品均高于60%。
对于华安张江REIT一季度净利润亏损607.52万元，华安基金对外解释称，「净利润为负主要是由于基础设施项目的折旧摊销金额较大，并不影响项目的现金流和可供分配金额。」据华安张江的一季报显示，本期折旧和摊销额是2353万元。
实际上，华安张江不是第一次出现亏损。在2021年发布的第一份年报当中，该支基金同样录得净利润亏损，亏损额达1219万元。当期折旧摊销额是5350万元。
2021年的年报计算时间段为基金成立日2021年6月7日至2021年12月31日，年报提出， 2021年末出租率实现100%满租，2021年底实际平均租金达到 5.35 元/平米/天，相比 2020年底的租金水平增长3.08%，项目运营支出保持平稳态势。
年报还提出，未来一年中，基础设施项目运营所面对的主要挑战是到期租户的续租和换租，需要做好风险预判和科学合理的租赁调整。
在一季报当中，华安张江披露了出租方面的挑战，基础设施项目的重要现金流提供方租户之一于2022年2月28日到期租赁面积 4,732平方米。基础设施项目公司于今年一季度持续开展聚焦于集成电路、金融后台、在线经济等产业的招商续租工作，并于本报告期内完成上述面积的对外租赁，起租日为2022年 3月，租期24-40个月不等，项目截至 2022年3月末的出租率为100%。
可以看出，即使是经历上海疫情，华安张江依然应对了挑战，保持稳定了出租率。不过，这依旧不可避免地因为折旧摊销导致净利润持续亏损。
据了解，华安张江REIT的基础设施项目为张江光大园，地处上海自由贸易试验区，是浦东新区中部南北创新走廊与上海东西城市发展主轴的交汇节点，与陆家嘴金融贸易区和上海迪士尼乐园毗邻，位于国家级高科技产业园区张江高科技园区核心地带。园区总建筑面积50,947平方米。
张江光大园目前吸引了包括集成电路、先进制造业、在线经济、金融科技及产业服务配套等企业入驻。
在首批上市的9只公募REITs公布年报期间，从单位可供分配金额来看，经营权型REITs整体优于产权型REITs（仓储物流、产业园并列排在后两位），具体产品来看，浙商沪杭甬REIT2021年单位累计可供分配金额为1.73元，是九只产品中最高的；最低的为博时蛇口产业园REIT，单位累计可供分配金额为0.06元。华安张江REIT单位可供分配金额为0.0845元，也属于较低。
从经营情况来看，除华安张江光大REIT出现一季度净利润亏损607.52万元外，其余3只产品全部盈利；此外，除中航首钢绿能REIT一季度经营活动产生的现金流量净额为-5644.58万元外，其余全部为正。
另外，近日投资者竞相争购的华夏中国交建高速REIT出现了“弃购”现象，该支基金的公众发售部分的配售比例为0.84%。4月22日，中国证券业协会公布了华夏中国交建高速REIT网下认购过程中违反《管理细则》第十七条规定的6个配售对象，名单包括上海玖鹏资产旗下一私募产品，以及宁波霁泽投资旗下5只私募产品。据消息人士透露，以上几只产品被列入限制名单的原因为“未按时足额缴付认购资金”。两家机构的弃购行为也令市场感到意外。
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