行业数据6月销售环比增66%,新开工等投资端继续疲弱

行业数据6月销售环比增66%,新开工等投资端继续疲弱

考虑到2021年下半年前值较低,预计后续商品房销售规模同比降幅降持续收窄。

7月15日上午,国家统计局公布了2022年1-6月宏观经济和房地产行业数据。上半年GDP同比增长2.5%、CPI同比上涨1.7%。房地产业销售和投资环比大幅增长,6月商品房销售面积和开发投资额分别环比上涨66%和25%。但由于当前行业投资仍乏力,6月房屋新开工面积、土地购置面积等指标同比降幅均进一步扩大,致使开发投资额同比和累计同比降幅分别扩大1.6pcts和1.4pcts。

行业数据6月销售环比增66%,新开工等投资端继续疲弱

销售面积环比增66%创8年同期新高

同比降幅收窄13.5pcts

据国家统计局数据:1-6月,商品房销售面积68923万平方米,同比下降22.2%;商品房销售额66072亿元,下降28.9%;二者同比降幅较1-5月分别收窄1.3pcts和2.6pcts。

单月来看,6月商品房销售规模大幅激增,环比涨幅为最近8年同期最高。继5月商品房销售实现年内首次环比正增长后,单6月商品房销售18185万平方米和17735亿元,环比分别增长66%和68%,涨幅为2015年以来6月同期最高。受此影响,同比降幅分别收窄13.5pcts和16.9pcts。

行业数据6月销售环比增66%,新开工等投资端继续疲弱

从环比涨幅创历史同期新高而同比仍下降可认识到,当前全国商品房销售已触底反弹,一部分观望的购房需求重新入市,但释放的销售规模仍处于历史较低水平。

结合城市数据来看,6月全国30个重点城市新开盘去化率为39%,较5月上升10pcts,上涨显著但绝对值仍处于较低水平。30个重点城市中过半数6月新开盘去化率较5月上升,但其中广州、天津、珠海等新开盘去化率仍低于25%。杭州、合肥、无锡、重庆等强二三线城市在热销项目带动下全市开盘去化率已回升至50%以上。其中杭州去化率为84%,较5月上涨17pcts。

6月商品房销售能够在5月触底回升后再度环比跳涨,主要原因仍是各省市应出尽出的救市政策得到了市场的有效回应,一部分购房者结束观望入市;其次部分地方政策通过安置房、团购房等也对商品房销售上涨有一定贡献。

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4成以上城市新房房价已环比止跌

但同比降幅仍进一步下探

根据全国商品房销售面积、金额估算来看,6月商品房销售均价上升至9753元/平方米,环比再升1%,继5月后环比再增。但较2021年同比仍降3%。

从全国70个大中城市商品住宅销售价格来看,表现与商品房市场整体一致:环比总体趋稳,同比则继续走低。

6月,70个大中城市新建商品住宅销售价格同比下降1.3%,下降城市个数扩大至48个。一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.3%,涨幅比5月回落0.2pct。二线城市新建商品住宅销售价格同比由5月上涨转为下降0.2%。三线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.8%,降幅比5月扩大0.6pct。

值得注意的是,6月更多的城市房价环比止跌。70个大中城市中新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有31个和21个,比5月均增加6个。

6月,一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%,涨幅比5月扩大0.1pct;二手住宅销售价格环比由5月持平转为上涨0.1%。二线城市新建商品住宅销售价格环比由5月下降转为上涨0.1%。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%,降幅比5月收窄0.2pct。

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6月新开工、土地购置环比分别涨24%、99%

但同比降幅扩大3.2pcts和9.7pcts

据国家统计局数据:1-6月,房地产开发企业房屋施工面积848812万平方米,同比下降2.8%;房屋新开工面积66423万平方米,下降34.4%;房屋竣工面积28636万平方米,下降21.5%。三者累计同比降幅分别较1-5月扩大1.8pcts、3.8pcts和6.2pcts。

单月来看,6月房地产开发企业房屋施工、竣工和新开工均继续向好,三者环比分别上涨34%、58%和24%。但同比分别下降48%、41%和45%,降幅分别扩大8.4pcts、9.5pcts和3.2pcts。

以新开工面积为例,6月共计为14795万平方米,环比增24%但同比跌45%。一方面,核心城市2021年成交的涉宅地当前进入开工节点,造成了新开工面积连续2个月环比回升。融资监管和预售资金监管的放松也给予了开发企业一定资金运用空间,因此加快施工强度、追赶施工竣工进度,以争取更多预售资金的回款。但另一方面,多家民营开发企业暴雷已成定局,开发商优先选择核心城市高利润待开土地开发的现状下,全国新开工面积较2021年同期腰斩。

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据国家统计局数据:1-6月,房地产开发企业土地购置面积3628万平方米,同比下降48.3%;土地成交价款2043亿元,下降46.3%;二者降幅分别较1-5月扩大2.67pcts和18.28pcts。

单月来看,6月土地购置面积和土地成交价款分别为1239万平方米和654亿元,环比分别上涨99%和51%。6月核心城市陆续完成了第二轮集中土拍,因此单月土地购置面积再创新高,溢价率和流拍率指标均有好转。但由于2021年同期前值较高,二者同比分别下降53%和65%,降幅分别扩大9.7pcts和24.8pcts。

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6月开发投资额环比涨25%创新高

同比降幅扩大1.6pcts至9.4%

据国家统计局数据:1—6月,全国房地产开发投资68314亿元,同比下降5.4%,较1-5月降幅扩大1.4pcts。单月来看,6月开发投资额为16180亿元,环比上涨25%;同比下降9.4%,降幅较5月扩大1.6pcts。

房地产投资规模实现环比两连增,并创年内新高。主要原因在于建安施工和土拓投资均环比出现较大幅度回升。各省市持续不断地救市政策使得开发企业到位资金首次累计降幅收窄,1-6月同比降幅较1-5月收窄0.5pct。因此积极投入再投资中以加快房屋建造,并及时恢复施工强度。尤其亮眼的房屋新开工和土地购置,两项指标环比大涨重新成为整体投资的支撑力量。

但仍需要注意的是,各项投资指标仍处于历史低点且同比进一步下行。因此使得整体开发投资规模失去支撑,同比降幅进一步扩大。开发规模也为近年6月同期最低。

行业数据6月销售环比增66%,新开工等投资端继续疲弱

综上,我们对于后市给出如下几点判断:

2022年6月房地产行业销售和投资大幅增长,但新房销售、开发投资、房屋施工、土地购置等各项仍处于历史低位,上半年销售和投资累计同比均负增长。

新房销售方面,一方面各地纾困政策的陆续落地实施在持续不断地解冻原先观望的购房需求;另一方面部分城市停工项目业主停贷现象有发酵趋势,对城市购房者情绪将产生一定打击,刚需购房者或将转入二手房市场购置现房,改善购房者或将再度放缓置业计划。同时考虑到2021年下半年前值较低,预计后续商品房销售规模同比降幅降持续收窄。

房企拿地方面,鉴于新房调控政策宽松趋势不改,部分城市楼市成交已现回暖信号,供给侧也在积极顺应市场,调整供地结构和降低供地门槛,行业信心恢复、新房销售表现向好下,三季度土地市场中有望看到更多民企参与的身影。

房企将继续加大在建安施工方面的投资力度,一方面2021年竞得宅地已面临开工节点,另一方面抓紧窗口期加强施工强度以争取更多资金回笼。

土拓投资和建安投资将支撑开发投资额继续回升。但需要注意的是,6月水泥、沥青等建筑材料产量和开工率仍处于相对历史低位。当前全国房地产投资仍较为乏力。因此后续投资规模将保持同比降幅收窄态势,但全年规模回正仍有待观察。

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文章来源:克而瑞地产研究

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